自2009年后，北京798艺术区的商业化成为一个高频话题。不久前发生的798创始业主与七星物业的正面冲突，终于将潜藏在798繁荣表象下多年的矛盾公开化。

由于三年前的金融危机对艺术市场的影响，原先被冠予中国当代艺术中心的798艺术区实际上悄悄转型。2010年后，798艺术区的业主或出入艺术区的艺术人士逐渐对园区业态抱怨颇多：游客越来越多，只看展览不买作品;咖啡馆、礼品店及服装、皮包等时尚店增多，展览越来越商业化;一些书店、实验空间等学术业态不断撤出。

从798艺术区在2000年初首批艺术家和画廊等机构业主入住后，2006至2008年是798最繁荣的时期。在这一时期，798经历了第一次转型，即以艺术家工作室为主，转向以画廊和民营美术馆为主。这轮转型让所有的艺术家和大小画廊都从市场高潮中获益，无论上千平方米的大空间还是几十平方米的小画廊，各种风格、价格和媒介的艺术品几乎都能销售掉。

这就催生了798艺术区的黄金期。知名度越来越大，最终被媒体和政府誉为北京的一张新名片;各国政要造访798，各新兴阶层纷纷在798开设画廊和美术馆;当代艺术的商业化使得一批艺术家一夜暴富，各种艺术杂志和网站在艺术广告的催生下雨后春笋般涌现，一些画廊甚至耗费巨资策划一些不挣钱的实验展览。一切看起来有文艺复兴的气氛，当代艺术和商业进入一个良性循环时期。

艺术家和画廊的财富暴增的同时，798艺术区的房租也节节高涨。从2000年初期的每天一平方米5毛，到2009年增长到4元至5元，位置最好的地段被耐克中国公司租赁甚至达到8元。但这依然未能阻止各种背景的业主通过各种办法租赁空间，有些甚至还通过高层的关系打招呼。

在2009年金融危机后的一年内，798的房价曾经短暂地下降过，但在2010年后很快又开始上扬。原因是又有不少新机构愿意入驻，但这次的性质有所不同，除了佩斯、林冠、亚洲艺术中心等少数大画廊，更多的是一些业余但有钱的业主，比如卖工艺品、行画和保守学院派的非当代艺术的画廊，以及各种时尚、礼品店和咖啡馆。这实际上是798的第二次转型，即从前卫性、探索性的当代艺术展示中心转向前卫和保守、学术和商业兼具的混合业态。

尽管不断涨房租，但并未构成对798业主的房价承受力的冲击。一方面，艺术市场的繁荣使收入和投资的增长足以承受高房价;另一方面，798物业对新老业主采取区别对待政策，新来的大客户一下子起价5元至8元，2000年早期的租户还维持在1元左右的低价。直到2011年，798艺术区较大的创始业主徐勇的时态空间的房租还维持在1.5元左右。

至2012年，798艺术区的第二次转型接近完成，其房租普遍都涨到7元左右，接手耐克空间的悦美术馆甚至达到10元。798的业态结构已不是商业和前卫兼具，而是基本上商业化了。有些小街几乎70%的店面是礼品店和咖啡店，画廊被淹没在一片商业店铺的招牌中。画廊的展览也已经没有2006年至2008年黄金期的前卫探索的风格了，更多的是重复、单调和空洞的商业视觉展。

在一定程度上，798正在“明洞化”。“明洞”原是韩国首尔一条著名画廊街所在的区域，最终为时尚店、咖啡馆和小商品商铺淹没，并成为首尔商铺租赁最贵的地区之一。理论上，普遍达到5元以上的房租已不适合作为画廊业态的商业模式。在2009年艺术市场下滑后，798艺术区内实际上15万元以上的作品都很难卖。更要命的是，随着艺术区的旅游景点化，798的参观人群在中低端化，造成一个奇怪现象，即虽然798艺术区每天门庭若市，但看展览的不买艺术品，高端的艺术品购买者又嫌798中低端化不愿来。

在上述房租连年上涨和市场低迷的情况下，画廊的收入实际上都被房租、画册印刷费、展览宣传费、作品运输费抵消了。尽管798艺术区的画廊都在大面积缩减开支，比如，原来2006年后黄金期的每两周一个展览，变成每两三个月一个展览，一些展览尽量不做画册，或者画册做得比以前小而薄，压缩广告费，为减少策展费，甚至策展人由画廊老板或画廊学术工作人员自己承担。因为资金紧缩，伊比利亚美术馆由非营利空间改成画廊，唐人艺术中心由原来养活众多艺术杂志的广告大户到不再做广告。

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