地契简史

　　夏、商、周时期是我国契约化管理的萌芽阶段。考古发现，我国早在夏商时期就有地籍简册之类的土地文书。商已形成土地井田制，实行“置地制邑，度地居民”。周发展井田制。井田中间为公，四周为私。《春秋》、《左传》记载：田赋土地清查成册，划分贵族与平民。这是我国最早的房地产的权属管理登记记录。西周中后期，开始出现田地转让、买卖、租赁契约和政府土地管理文书。公元前350年（秦孝公十二年），商鞅第二次变法，推行郡县制，学习诸侯各国，“废井田，开阡陌”，允许土地及地上房屋自由买卖。汉时清查土地形成报告制度。三国时期以屯囤制管理。西晋实行占田制。

　　东晋废田收租，房地买卖立契，监证收税，这就是一直延续到现在的契税制。北魏到隋房地权利已有法可依。

　　唐代形成完善的法律，即唐律，有罚则，房屋立契买卖3个月不交契税均按律处罚。宋代实行方田法和经界法，开展测绘、土地发证，凭证管理从此实行。

　　明太祖朱元璋下令全国整理田赋，于公元1381—1387年用6年时间编制了《鱼鳞图册》。以后又几经修改，作为土地权属及征税的依据。清代修编《鱼鳞图册》。房地产有图，丘册，并建立管房地产的专业机构。民国时期基本沿用《鱼鳞图册法》。国民政府于1930年颁发《土地法》，1935年颁布了《土地法施行法》，开始采用现代测量仪器进行地籍测量，实行土地登记制度，并形成较为规范的程序：即公布登记地区；公布登记时限；按照申请收件，审查公告；造册登记；缮发权状。

　　清代地契总体上采取“民写官验”的形式，即先由买卖双方自行协商，然后由官府采取一定的方式对民写地契进行验核。民写地契几百年沿用固定格式，基本资料有：立契人姓名、卖地原因，所卖土地的面积、坐落、四至、价钱、纳税等内容。官验方式按各朝代不同常有变化，清代官府对地契的验核，主要采取两种方式：一是清初实行的“官验契”，即在民写地契上加盖州县官印，收取契税，表示官方对地契的承认。 “官验契”从顺治初期开始实行，一直到雍正晚期才结束，前后历时近90年，也有的地方使用到了乾隆初年。二是清代中、晚期实行的粘连“契尾”验契方式。从实物资料看，这种方式是从乾隆元年（1736年）开始实行的，一直到晚清，历时一个多世纪。“契尾”由布政司统一刊印，编号发行，粘连在民写地契之后，作为官府的验契凭证。（《晋商史料—清代地契史料研究》，中国藏品网，2008年10月24日）

　　民国建立后的十余年时间里，中国处于北洋军阀统治时期，契税征收沿用旧法，但不再使用契尾，而是另印契纸，使用时经登记注册，将旧契粘连发业主收执。民国时期规定：凡为中华民国之人民，受有中华民国之地产，自应执民国国家之契据，始能得民国国家之保护，其理至明、其法至当。并制定民国新契纸，自民国二年（1912年）八月初一为始一律行用。凡民间执有前清买契者，无论已税未税，红契白契均需呈验注册，给予升契。以6个月为限，过期不验者重罚，并遇诉讼等事无效。

　　1922年，北平政府颁布《不动产登记条例》。《条例》中规定：不动产登记的对象为土地及建筑物；权利为所有权、地上权、承佃权、地役权、典权、抵押权、债权、租赁权等8种。登记制度基本上仿效日本的契据登记制，其条文多半采用日本的《不动产登记法》。

　　1927年国民党南京政府成立，直到1949年，在这期间，契税税率变动较大，各地税额也不统一。就全国而言，一般买契税率为15%，典契为10%。

　　在中国共产党领导的解放区，契税率就低得多。1946年的晋绥边区行政公署典契，根据契税记载的税款计算，税率为3%，买契税率为6%。1945年，晋冀鲁豫边区政府行署发出的一份契纸，税率更加低，这与抗日战争时期开展的减租减息运动相关联。

　　抗战胜利后，1947年10月10日中共中央颁布《中国土地法大纲》，成为各解放区土地改革的纲领。新中国成立之后于1950年6月28日由中央人民政府颁发了 《中华人民共和国土地改革法》，废除了地主阶级封建剥削的土地所有制，实行农民的土地私有制，借以解放农村生产力，发展农业生产，为新中国的工业化开辟道路。

　　新中国成立后，1950年3月31日政务院第26次政务会议通过《契税暂行条例》，于1950年4月3日公布实行。明文规定凡土地房屋之买卖、典当、赠与或交换，均应凭土地房产所有证，并由当事人双方订立契约，由承受人依照本条例完纳契税。买契税为6%；典契税为3%；赠与契税为6%。1997年10月1日，国务院重新颁布的《契税暂行条例》开始实施，契税税率为3%-5%，由省、自治区、直辖市人民政府在规定幅度内按照本地区的实际情况确定。1950年11月25日，内务部颁发《关于填发土地房产所有证的指示》规定，凡土地改革已经完成的地区，不论农民新分的土地及原有的土地，均应一律颁发土地房产所有证。1955年，实行农业合作社制度。全国农民土地全部归农业合作社和人民公社，至此，农民土地成为了集体所有。1956年1月18日，中央决定对城市私有房产进行社会主义改造，对城市私人房屋通过采用国家赁租、公私合营等方式，对城市房屋占有者用类似赎买的办法，逐步地改变房屋的所有制。1982年2月13日，国务院发布《村镇用房建地管理条例》，规定农村人民公社、生产大队、生产队的土地，分别归公社、大队、生产队集体所有。社员对宅基地、自留地、自留山和承包的土地，只有按照规定用途使用的使用权，没有所有权。1986年颁发了《中华人民共和国土地管理法》明确中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。1990年5月19日，中华人民共和国国务院第55号令颁发《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》。制定土地所有权与使用权分离的原则，实行城镇国有土地使用权出让、转让制度和有偿有期限的土地使用制度。1994年《中华人民共和国城市房地产管理法》颁布，明确国家依法实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。1994年8月29日，颁发修订后的《中华人民共和国土地管理法》，依法明确合法利用土地和切实保护耕地，促进社会经济的可持性发展。（吴小东《我国历代房地产契约制度初探》，山西新闻网2007年11月19日）

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